Vilken hyra får du ta?
Här förklarar vi reglerna för nya hyresavtal på Pluggbo. Vilken lag som gäller beror på om du själv hyr eller äger bostaden.
Hyresrätt i andra hand
Lag: 12 kap. jordabalken, ofta kallat hyreslagen.
Utgå från hyran du själv betalar. Du får inte ta mer än den hyran med tillåtna tillägg, även om någon är villig att betala mer.
- Möbler och utrustning: ett skäligt tillägg, högst 15 procent av din egen hyra. Maxgränsen är inte ett automatiskt påslag.
- El, bredband och annat som ingår: tilläggen får högst motsvara dina faktiska kostnader. Räkna inte samma kostnad två gånger.
- Ett rum: använd en rimlig andel av hyran och kostnaderna. Se hur du räknar för inneboende.
Exempel: en möblerad hyresrätt
- Din egen hyra
- 8 000 kr
- Möbeltillägg, om 10 % är skäligt
- 800 kr
- El och bredband till faktisk kostnad
- 400 kr
- Hyra i exemplet
- 9 200 kr/mån
Ett räkneexempel, inte en bedömning av hyran för just din bostad.
Sveriges Domstolar: skälig andrahandshyra · 12 kap. 55 § jordabalken
Bostadsrätt, villa och ägarlägenhet
Lag: privatuthyrningslagen (2026:772).
När du som privatperson hyr ut en bostad du äger gäller normalt privatuthyrningslagen. Den gäller också rum i din ägda bostad.
Du och hyresgästen kommer överens om ett bestämt hyresbelopp. Hyresnämnden kan sänka hyran om den är väsentligt högre än hyrorna för liknande bostäder, eller bostäder med motsvarande efterfrågan, som hyrs ut enligt samma lag.
Jämför därför bostäder med liknande läge, storlek, standard och möblering. Utgå från hyror som faktiskt tas ut; ett högt pris i en annons visar inte i sig att hyran är skälig. Dina bolån och amorteringar bestämmer inte vilken hyra du får ta.
När gäller inte privatuthyrningslagen?
Den gäller inte hyresrätter, fritidsuthyrning eller uthyrning av juridiska personer, exempelvis aktiebolag. Den gäller inte heller om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är delar av ditt eget hem. Då kan hyreslagen gälla i stället. Dödsbon kan omfattas av privatuthyrningslagen.
När du hyr ut ett rum
Att det är ett rum avgör inte vilken hyresregel som gäller. Utgå från om du själv hyr eller äger bostaden.
Rum i hyresrätt: hyran ska motsvara en rimlig andel av din egen hyra. Räkna med rummets yta och hyresgästens andel av gemensamma utrymmen. Om ni är två som delar kök och vardagsrum kan hälften av de gemensamma ytorna vara en utgångspunkt. Tillgång och standard kan påverka fördelningen.
Rum i ägd bostad: för ett nytt avtal gäller normalt privatuthyrningslagen. Jämför då med liknande rum med motsvarande tillgång till kök, badrum och andra utrymmen.
Kostnader och deposition
Skriv vad som ingår i hyran och vilka kostnader som tillkommer. I en hyresrätt får tillägg för el, bredband och liknande inte överstiga dina faktiska kostnader. Enligt privatuthyrningslagen kan ni avtala om separat betalning för exempelvis el, värme och vatten utifrån förbrukningen.
På Pluggbo får depositionen vara högst en månadshyra. Det är Pluggbos villkor, inte ett generellt lagstadgat tak. Depositionen är en säkerhet och ska hållas isär från månadshyran.
Om hyran är för hög
Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden. Vilken återbetalning som kan bli aktuell beror på lagen:
- Hyresrätt och rum enligt hyreslagen: överhyra kan återbetalas med ränta för upp till två år före ansökan. Ansökan måste komma in senast tre månader efter att hyresgästen lämnat bostaden.
- Privatuthyrningslagen: ansökan måste göras medan avtalet gäller. En sänkt hyra gäller normalt från ansökningsdagen, men nämnden kan besluta om en annan tidpunkt. För mycket betald hyra för den tid sänkningen gäller ska återbetalas med ränta.
12 kap. 55 f § jordabalken · 2 kap. 5–6 §§ privatuthyrningslagen
Det här är allmän vägledning. Hyresnämnden prövar hyran i det enskilda fallet. Spara avtal, hyresavier och underlag för kostnader.